Como funciona o financiamento
No financiamento, o banco paga o imóvel ou o bem e você devolve o valor financiado em parcelas mensais, com juros. Cada parcela tem duas partes: juros (calculados sobre o saldo devedor) e amortização (quanto da dívida é de fato abatido).
Tabela SAC
No Sistema de Amortização Constante, a amortização é igual todo mês (valor financiado ÷ número de parcelas). Como o saldo cai, os juros diminuem e a parcela vai reduzindo ao longo do tempo. A primeira parcela é a mais alta; em geral o total de juros pago é menor.
Tabela Price
Na Tabela Price, as parcelas são fixas: PMT = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n). No início, a maior parte da parcela é juros e a amortização é pequena, que cresce com o tempo. Cabe melhor no orçamento no começo, mas custa mais juros no total.
SAC ou Price: qual escolher?
- SAC: melhor se você consegue pagar parcelas maiores no início e quer pagar menos juros no total.
- Price: melhor se precisa de parcelas menores e previsíveis no começo ou tem renda limitada para a aprovação.
Exemplo: R$ 300.000 financiados em 30 anos (360 parcelas) a 11% ao ano.
- SAC: a 1ª parcela é de R$ 3.453,71 e a última de R$ 840,61. Os juros somam R$ 472.978,26 e o total pago é de R$ 772.978,26.
- Price: todas as parcelas são de R$ 2.740,07. Os juros somam R$ 686.426,00 e o total pago é de R$ 986.426,00.
A Price começa R$ 713,64 mais barata por mês, mas custa R$ 213.447,74 a mais no total. Preencha a calculadora com os seus valores para ver as duas tabelas lado a lado.
O que mais pesa na conta
- Taxa de juros: pequenas diferenças somam dezenas de milhares de reais em 30 anos.
- Entrada: quanto maior, menor o valor financiado e os juros.
- Seguros e tarifas: costumam ser cobrados todo mês. Informe o valor para ver a parcela real.
- Amortização extra: adiantar parcelas reduz o saldo devedor e os juros futuros.
Entrada e prazo: quanto mudam o custo
Imóvel de R$ 400.000, taxa de 11% ao ano, tabela Price. A entrada e o prazo mudam bastante a parcela e o total de juros:
| Cenário | Valor financiado | Parcela | Total de juros |
|---|---|---|---|
| Entrada de 20%, 30 anos | R$ 320.000 | R$ 2.922,74 | R$ 732.187,73 |
| Entrada de 30%, 30 anos | R$ 280.000 | R$ 2.557,40 | R$ 640.664,27 |
| Entrada de 20%, 20 anos | R$ 320.000 | R$ 3.190,84 | R$ 445.802,25 |
| Entrada de 20%, 35 anos | R$ 320.000 | R$ 2.869,46 | R$ 885.171,83 |
Subir a entrada de 20% para 30% reduz a parcela em R$ 365,34 e os juros em R$ 91.523,46. Encurtar o prazo de 30 para 20 anos aumenta a parcela em R$ 268,10, mas corta R$ 286.385,48 de juros. Quanto maior o prazo, menor a parcela e maior o custo total.
Custos além da parcela
O banco cobra seguros obrigatórios (morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel) e, na contratação, tarifa de avaliação do imóvel. Fora do contrato, há o ITBI da prefeitura e as despesas de escritura e registro em cartório. Informe na calculadora o valor mensal de seguros e tarifas para ver a parcela real, e peça ao banco o Custo Efetivo Total (CET) da proposta.
Quanto da renda comprometer
Em geral, os bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda familiar bruta. A parcela de R$ 2.922,74 do primeiro cenário exigiria renda de aproximadamente 2922,74 ÷ 0,30 = R$ 9.742. Se a renda for menor, o caminho é aumentar a entrada, ampliar o prazo ou financiar um valor menor.
Amortização extra e uso de recursos
Pagar parte do saldo devedor adiantado reduz os juros futuros e pode encurtar o prazo ou diminuir a parcela. O 13º salário é uma fonte comum para isso: calcule o valor na calculadora de 13º salário e veja o efeito simulando um financiamento com saldo menor. Dependendo do programa, o FGTS também pode ser usado na entrada ou na amortização, desde que as regras sejam cumpridas.
Financiar ou investir a diferença?
Se a taxa do financiamento é maior que o rendimento líquido do seu investimento, amortizar a dívida costuma compensar. Compare na calculadora de juros compostos quanto o mesmo dinheiro renderia aplicado. Para contas rápidas, como o percentual da entrada, use a calculadora online: 20% de R$ 400.000 é 400000 × 20%, ou seja, R$ 80.000.
Financiamento por valor e prazo
Veja a parcela, os juros e a renda necessária de cada combinação na tabela de financiamento por valor e prazo, ou escolha um cenário:
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC a amortização é constante e as parcelas diminuem com o tempo. Na Price as parcelas são fixas e a amortização cresce ao longo do contrato.
Qual sistema tem menos juros no total?
Em geral o SAC, porque o saldo devedor cai mais rápido no início. A calculadora mostra a diferença exata para o seu caso.
Como converter a taxa anual em mensal?
A calculadora usa a taxa equivalente: (1 + taxa anual)^(1/12) − 1. Se você informar a taxa já ao mês, ela é usada direto.
O resultado inclui a TR, o seguro e o CET?
O seguro e as tarifas podem ser informados como valor mensal fixo. A TR/IPCA e o CET completo não entram: confira a proposta do banco.
Posso baixar a tabela?
Sim. Escolha SAC ou Price e use o botão “Baixar CSV” para abrir a tabela no Excel ou Planilhas Google.
Vale a pena dar mais entrada no financiamento?
Em geral sim: menos valor financiado significa parcela menor e menos juros. No exemplo de R$ 400.000 a 11% ao ano em 30 anos, subir a entrada de 20% para 30% economiza R$ 91.523,46 em juros. Compare com o rendimento que o dinheiro teria aplicado.
Qual renda é necessária para financiar um imóvel?
Como regra comum, o banco limita a parcela a cerca de 30% da renda familiar bruta. Uma parcela de R$ 2.922,74 pede renda próxima de R$ 9.742. Cada banco tem sua política, e a análise de crédito considera outros fatores.
Fontes e referências
Conteúdo informativo, sem caráter de consultoria jurídica, contábil ou financeira. Confirme sempre nas fontes oficiais.