Comment fonctionne le financement
Dans un financement, la banque paie le bien immobilier ou l’objet financé et vous remboursez le montant emprunté en mensualités, avec des intérêts. Chaque mensualité comporte deux parties : les intérêts (calculés sur le capital restant dû) et l’amortissement (la part de la dette réellement remboursée).
Tableau SAC
Dans le Système d’amortissement constant (SAC, du portugais Sistema de Amortização Constante), l’amortissement est identique chaque mois (montant financé ÷ nombre de mensualités). Comme le capital diminue, les intérêts baissent et la mensualité va en diminuant au fil du temps. La première mensualité est la plus élevée ; en général, le total des intérêts payés est plus faible.
Tableau Price
Dans le tableau Price (un système à mensualités constantes), les mensualités sont fixes : PMT = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n). Au début, l’essentiel de la mensualité est constitué d’intérêts et l’amortissement est faible, puis il augmente avec le temps. Il s’intègre mieux dans le budget au départ, mais coûte plus d’intérêts au total.
SAC ou Price : lequel choisir ?
- SAC : préférable si vous pouvez payer des mensualités plus élevées au début et voulez payer moins d’intérêts au total.
- Price : préférable si vous avez besoin de mensualités plus faibles et prévisibles au départ ou si vos revenus sont limités pour l’approbation.
Exemple : R$ 300.000 financés sur 30 ans (360 mensualités) à 11 % par an.
- SAC : la 1re mensualité est de R$ 3.453,71 et la dernière de R$ 840,61. Les intérêts totalisent R$ 472.978,26 et le total payé est de R$ 772.978,26.
- Price : toutes les mensualités sont de R$ 2.740,07. Les intérêts totalisent R$ 686.426,00 et le total payé est de R$ 986.426,00.
Le Price commence R$ 713,64 moins cher par mois, mais coûte R$ 213.447,74 de plus au total. Remplissez la calculatrice avec vos valeurs pour voir les deux tableaux côte à côte.
Ce qui pèse le plus dans le calcul
- Taux d'intérêt : de petites différences représentent des dizaines de milliers de reais sur 30 ans.
- Apport : plus il est élevé, plus le montant financé et les intérêts sont faibles.
- Assurances et frais : ils sont généralement prélevés chaque mois. Indiquez le montant pour voir la mensualité réelle.
- Amortissement anticipé : rembourser des mensualités par anticipation réduit le capital restant dû et les intérêts futurs.
Apport et durée : de combien changent-ils le coût
Bien de R$ 400.000, taux de 11 % par an, tableau Price. L’apport et la durée modifient beaucoup la mensualité et le total des intérêts :
| Scénario | Montant financé | Mensualité | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| Apport de 20 %, 30 ans | R$ 320.000 | R$ 2.922,74 | R$ 732.187,73 |
| Apport de 30 %, 30 ans | R$ 280.000 | R$ 2.557,40 | R$ 640.664,27 |
| Apport de 20 %, 20 ans | R$ 320.000 | R$ 3.190,84 | R$ 445.802,25 |
| Apport de 20 %, 35 ans | R$ 320.000 | R$ 2.869,46 | R$ 885.171,83 |
Passer l’apport de 20 % à 30 % réduit la mensualité de R$ 365,34 et les intérêts de R$ 91.523,46. Raccourcir la durée de 30 à 20 ans augmente la mensualité de R$ 268,10, mais économise R$ 286.385,48 d’intérêts. Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible et plus le coût total est élevé.
Coûts en plus de la mensualité
La banque exige des assurances obligatoires (décès et invalidité permanente, et dommages matériels au bien) et, à la souscription, des frais d’expertise du bien. En dehors du contrat, il y a l’ITBI (l’impôt municipal sur les transferts de propriété immobilière) et les frais d’acte et d’enregistrement chez le notaire (cartório). Indiquez dans la calculatrice le montant mensuel des assurances et des frais pour voir la mensualité réelle, et demandez à la banque le Coût Effectif Total (CET) de l’offre.
Quelle part des revenus y consacrer
En général, les banques limitent la mensualité à environ 30 % des revenus bruts du foyer. La mensualité de R$ 2.922,74 du premier scénario exigerait un revenu d’environ 2922,74 ÷ 0,30 = R$ 9.742. Si le revenu est plus faible, il faut augmenter l’apport, allonger la durée ou financer un montant moindre.
Amortissement anticipé et utilisation de fonds
Rembourser une partie du capital restant dû par anticipation réduit les intérêts futurs et peut raccourcir la durée ou diminuer la mensualité. Le 13e salaire (un versement annuel supplémentaire prévu par le droit du travail brésilien) est une source courante pour cela : calculez le montant avec la calculatrice du 13e salaire et voyez l’effet en simulant un financement avec un capital moindre. Selon le programme, le FGTS (le fonds de garantie des travailleurs au Brésil) peut aussi servir pour l’apport ou l’amortissement, à condition de respecter les règles.
Financer ou investir la différence ?
Si le taux du financement est supérieur au rendement net de votre placement, rembourser la dette est généralement avantageux. Comparez avec la calculatrice d’intérêts composés ce que la même somme rapporterait placée. Pour les calculs rapides, comme le pourcentage de l’apport, utilisez la calculatrice en ligne : 20 % de R$ 400.000, c’est 400000 × 20%, soit R$ 80.000.
Financement par montant et durée
Consultez la mensualité, les intérêts et le revenu nécessaire pour chaque combinaison dans le tableau de financement par montant et durée, ou choisissez un scénario :
- R$ 200 mille financés sur 20 ans
- R$ 200 mille financés sur 30 ans
- R$ 200 mille financés sur 35 ans
- R$ 300 mille financés sur 20 ans
- R$ 300 mille financés sur 30 ans
- R$ 300 mille financés sur 35 ans
- R$ 400 mille financés sur 20 ans
- R$ 400 mille financés sur 30 ans
- R$ 400 mille financés sur 35 ans
- R$ 500 mille financés sur 20 ans
- R$ 500 mille financés sur 30 ans
- R$ 500 mille financés sur 35 ans
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre SAC et Price ?
Avec le SAC, l’amortissement est constant et les mensualités diminuent avec le temps. Avec le Price, les mensualités sont fixes et l’amortissement augmente au fil du contrat.
Quel système a le moins d’intérêts au total ?
En général le SAC, car le capital restant dû diminue plus vite au début. La calculatrice affiche la différence exacte pour votre cas.
Comment convertir le taux annuel en taux mensuel ?
La calculatrice utilise le taux équivalent : (1 + taux annuel)^(1/12) − 1. Si vous indiquez directement le taux mensuel, il est utilisé tel quel.
Le résultat inclut-il la TR, l’assurance et le CET ?
L’assurance et les frais peuvent être indiqués comme un montant mensuel fixe. La TR/IPCA et le CET complet ne sont pas inclus : vérifiez l’offre de la banque.
Puis-je télécharger le tableau ?
Oui. Choisissez SAC ou Price et utilisez le bouton « Télécharger le CSV » pour ouvrir le tableau dans Excel ou Google Sheets.
Vaut-il la peine de verser un apport plus élevé ?
En général oui : un montant financé plus faible signifie une mensualité plus basse et moins d’intérêts. Dans l’exemple de R$ 400.000 à 11 % par an sur 30 ans, passer l’apport de 20 % à 30 % économise R$ 91.523,46 d’intérêts. Comparez avec ce que cet argent rapporterait placé.
Quel revenu faut-il pour financer un bien immobilier ?
En règle générale, la banque limite la mensualité à environ 30 % des revenus bruts du foyer. Une mensualité de R$ 2.922,74 demande un revenu proche de R$ 9.742. Chaque banque a sa politique, et l’analyse de crédit tient compte d’autres facteurs.
Sources et références
Contenu informatif, sans valeur de conseil juridique, comptable ou financier. Vérifiez toujours auprès des sources officielles.