So funktioniert die Finanzierung
Bei einer Finanzierung bezahlt die Bank die Immobilie oder das Objekt, und Sie zahlen den finanzierten Betrag in monatlichen Raten mit Zinsen zurück. Jede Rate besteht aus zwei Teilen: den Zinsen (berechnet auf die Restschuld) und der Tilgung (dem Teil der Schuld, der tatsächlich abgebaut wird).
SAC-Tabelle
Beim Sistema de Amortização Constante (SAC, auf Deutsch etwa „System der konstanten Tilgung“) ist die Tilgung jeden Monat gleich (finanzierter Betrag ÷ Anzahl der Raten). Da die Restschuld sinkt, werden die Zinsen geringer und die Rate sinkt im Lauf der Zeit. Die erste Rate ist die höchste; insgesamt werden in der Regel weniger Zinsen gezahlt.
Price-Tabelle
Bei der Price-Tabelle (einem System mit gleichbleibenden Raten) sind die Raten fest: PMT = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n). Am Anfang besteht der größte Teil der Rate aus Zinsen und die Tilgung ist klein, sie wächst aber mit der Zeit. Das passt anfangs besser ins Budget, kostet insgesamt aber mehr Zinsen.
SAC oder Price: Was ist die richtige Wahl?
- SAC: besser, wenn Sie am Anfang höhere Raten zahlen können und insgesamt weniger Zinsen zahlen möchten.
- Price: besser, wenn Sie am Anfang niedrigere, planbare Raten brauchen oder für die Genehmigung nur ein begrenztes Einkommen haben.
Beispiel: R$ 300.000 finanziert über 30 Jahre (360 Raten) bei 11% pro Jahr.
- SAC: Die 1. Rate beträgt R$ 3.453,71, die letzte R$ 840,61. Die Zinsen summieren sich auf R$ 472.978,26, insgesamt werden R$ 772.978,26 gezahlt.
- Price: Alle Raten betragen R$ 2.740,07. Die Zinsen summieren sich auf R$ 686.426,00, insgesamt werden R$ 986.426,00 gezahlt.
Price beginnt monatlich R$ 713,64 günstiger, kostet insgesamt aber R$ 213.447,74 mehr. Tragen Sie Ihre eigenen Werte in den Rechner ein, um beide Tabellen nebeneinander zu sehen.
Was in der Rechnung am meisten zählt
- Zinssatz: Kleine Unterschiede summieren sich über 30 Jahre auf Zehntausende Real.
- Anzahlung: Je höher sie ist, desto kleiner sind der finanzierte Betrag und die Zinsen.
- Versicherungen und Gebühren: Sie werden meist jeden Monat berechnet. Geben Sie den Betrag an, um die tatsächliche Rate zu sehen.
- Sondertilgung: Wer Raten vorzeitig zahlt, senkt die Restschuld und die künftigen Zinsen.
Anzahlung und Laufzeit: Wie stark sie die Kosten verändern
Immobilie von R$ 400.000, Zinssatz von 11% pro Jahr, Price-Tabelle. Anzahlung und Laufzeit verändern die Rate und die Gesamtzinsen erheblich:
| Szenario | Finanzierter Betrag | Rate | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 20% Anzahlung, 30 Jahre | R$ 320.000 | R$ 2.922,74 | R$ 732.187,73 |
| 30% Anzahlung, 30 Jahre | R$ 280.000 | R$ 2.557,40 | R$ 640.664,27 |
| 20% Anzahlung, 20 Jahre | R$ 320.000 | R$ 3.190,84 | R$ 445.802,25 |
| 20% Anzahlung, 35 Jahre | R$ 320.000 | R$ 2.869,46 | R$ 885.171,83 |
Wer die Anzahlung von 20% auf 30% erhöht, senkt die Rate um R$ 365,34 und die Zinsen um R$ 91.523,46. Eine Verkürzung der Laufzeit von 30 auf 20 Jahre erhöht die Rate um R$ 268,10, spart aber R$ 286.385,48 an Zinsen. Je länger die Laufzeit, desto kleiner die Rate und desto höher die Gesamtkosten.
Kosten neben der Rate
Die Bank verlangt Pflichtversicherungen (Tod und dauerhafte Invalidität sowie Sachschäden an der Immobilie) und beim Vertragsabschluss eine Gebühr für die Bewertung der Immobilie. Außerhalb des Vertrags fallen die ITBI (die kommunale Grunderwerbsteuer) sowie die Kosten für Urkunde und Eintragung beim Notar (cartório) an. Geben Sie im Rechner den monatlichen Betrag für Versicherungen und Gebühren an, um die tatsächliche Rate zu sehen, und fragen Sie die Bank nach den effektiven Gesamtkosten (CET) des Angebots.
Wie viel vom Einkommen sollte man binden
In der Regel begrenzen Banken die Rate auf etwa 30% des Brutto-Haushaltseinkommens. Die Rate von R$ 2.922,74 aus dem ersten Szenario würde ein Einkommen von ungefähr 2922,74 ÷ 0,30 = R$ 9.742 erfordern. Ist das Einkommen niedriger, bleibt nur, die Anzahlung zu erhöhen, die Laufzeit zu verlängern oder einen kleineren Betrag zu finanzieren.
Sondertilgung und Einsatz von Mitteln
Wer einen Teil der Restschuld vorzeitig zahlt, senkt die künftigen Zinsen und kann die Laufzeit verkürzen oder die Rate verringern. Das 13. Monatsgehalt (ein jährliches Zusatzgehalt nach brasilianischem Arbeitsrecht) ist dafür eine häufige Quelle: Berechnen Sie den Betrag im Rechner für das 13. Monatsgehalt und sehen Sie die Wirkung, indem Sie eine Finanzierung mit geringerer Restschuld simulieren. Je nach Programm kann auch der FGTS (der Garantiefonds für Arbeitnehmer in Brasilien) für die Anzahlung oder die Tilgung genutzt werden, sofern die Regeln erfüllt sind.
Finanzieren oder die Differenz anlegen?
Liegt der Zinssatz der Finanzierung über der Nettorendite Ihrer Geldanlage, lohnt es sich meist, die Schuld zu tilgen. Vergleichen Sie im Zinseszins-Rechner, wie viel dasselbe Geld angelegt einbringen würde. Für schnelle Rechnungen, etwa den Prozentsatz der Anzahlung, nutzen Sie den Online-Rechner: 20% von R$ 400.000 sind 400000 × 20%, also R$ 80.000.
Finanzierung nach Betrag und Laufzeit
Sehen Sie Rate, Zinsen und das erforderliche Einkommen für jede Kombination in der Finanzierungstabelle nach Betrag und Laufzeit, oder wählen Sie ein Szenario:
- R$ 200 Tausend finanziert über 20 Jahre
- R$ 200 Tausend finanziert über 30 Jahre
- R$ 200 Tausend finanziert über 35 Jahre
- R$ 300 Tausend finanziert über 20 Jahre
- R$ 300 Tausend finanziert über 30 Jahre
- R$ 300 Tausend finanziert über 35 Jahre
- R$ 400 Tausend finanziert über 20 Jahre
- R$ 400 Tausend finanziert über 30 Jahre
- R$ 400 Tausend finanziert über 35 Jahre
- R$ 500 Tausend finanziert über 20 Jahre
- R$ 500 Tausend finanziert über 30 Jahre
- R$ 500 Tausend finanziert über 35 Jahre
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen SAC und Price?
Beim SAC ist die Tilgung konstant und die Raten sinken mit der Zeit. Beim Price sind die Raten fest und die Tilgung wächst im Lauf des Vertrags.
Welches System hat insgesamt weniger Zinsen?
In der Regel der SAC, weil die Restschuld am Anfang schneller sinkt. Der Rechner zeigt Ihnen den genauen Unterschied für Ihren Fall.
Wie rechne ich einen Jahreszins in einen Monatszins um?
Der Rechner verwendet den äquivalenten Satz: (1 + Jahreszins)^(1/12) − 1. Geben Sie den Satz bereits als Monatszins an, wird er direkt verwendet.
Enthält das Ergebnis die TR, die Versicherung und die CET?
Versicherung und Gebühren können als fester Monatsbetrag angegeben werden. Die TR/IPCA und die vollständige CET sind nicht enthalten: Prüfen Sie das Angebot der Bank.
Kann ich die Tabelle herunterladen?
Ja. Wählen Sie SAC oder Price und nutzen Sie die Schaltfläche „CSV herunterladen“, um die Tabelle in Excel oder Google Tabellen zu öffnen.
Lohnt sich eine höhere Anzahlung?
In der Regel ja: Ein kleinerer finanzierter Betrag bedeutet eine niedrigere Rate und weniger Zinsen. Im Beispiel von R$ 400.000 bei 11% pro Jahr über 30 Jahre spart eine Anzahlung von 30% statt 20% R$ 91.523,46 an Zinsen. Vergleichen Sie das mit dem, was das Geld angelegt einbringen würde.
Welches Einkommen braucht man, um eine Immobilie zu finanzieren?
Als übliche Regel begrenzt die Bank die Rate auf etwa 30% des Brutto-Haushaltseinkommens. Eine Rate von R$ 2.922,74 erfordert ein Einkommen von rund R$ 9.742. Jede Bank hat ihre eigene Richtlinie, und die Kreditprüfung berücksichtigt weitere Faktoren.
Quellen und Referenzen
Informationsinhalt, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Prüfen Sie die Angaben stets anhand der amtlichen Quellen.