Cómo funciona la financiación
En la financiación, el banco paga el inmueble o el bien y tú devuelves el importe financiado en cuotas mensuales, con intereses. Cada cuota tiene dos partes: los intereses (calculados sobre el saldo pendiente) y la amortización (cuánto de la deuda se reduce de verdad).
Tabla SAC
En el Sistema de Amortización Constante (SAC), la amortización es igual todos los meses (importe financiado ÷ número de cuotas). Como el saldo baja, los intereses disminuyen y la cuota va reduciéndose con el tiempo. La primera cuota es la más alta; en general, el total de intereses pagado es menor.
Tabla Price
En la tabla Price (un sistema de cuota fija), las cuotas son fijas: PMT = P × i ÷ (1 − (1 + i)−n). Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses y la amortización es pequeña, y crece con el tiempo. Encaja mejor en el presupuesto al comienzo, pero cuesta más intereses en total.
SAC o Price: ¿cuál elegir?
- SAC: mejor si puedes pagar cuotas más altas al principio y quieres pagar menos intereses en total.
- Price: mejor si necesitas cuotas más bajas y previsibles al comienzo o tienes unos ingresos limitados para la aprobación.
Ejemplo: R$ 300.000 financiados a 30 años (360 cuotas) al 11% anual.
- SAC: la 1.ª cuota es de R$ 3.453,71 y la última de R$ 840,61. Los intereses suman R$ 472.978,26 y el total pagado es de R$ 772.978,26.
- Price: todas las cuotas son de R$ 2.740,07. Los intereses suman R$ 686.426,00 y el total pagado es de R$ 986.426,00.
La Price empieza R$ 713,64 más barata al mes, pero cuesta R$ 213.447,74 más en total. Rellena la calculadora con tus valores para ver las dos tablas lado a lado.
Qué más pesa en el cálculo
- Tipo de interés: pequeñas diferencias suman decenas de miles de reales en 30 años.
- Entrada: cuanto mayor es, menor es el importe financiado y los intereses.
- Seguros y comisiones: suelen cobrarse todos los meses. Indica el importe para ver la cuota real.
- Amortización extra: adelantar cuotas reduce el saldo pendiente y los intereses futuros.
Entrada y plazo: cuánto cambian el coste
Inmueble de R$ 400.000, tipo del 11% anual, tabla Price. La entrada y el plazo cambian bastante la cuota y el total de intereses:
| Escenario | Importe financiado | Cuota | Total de intereses |
|---|---|---|---|
| Entrada del 20%, 30 años | R$ 320.000 | R$ 2.922,74 | R$ 732.187,73 |
| Entrada del 30%, 30 años | R$ 280.000 | R$ 2.557,40 | R$ 640.664,27 |
| Entrada del 20%, 20 años | R$ 320.000 | R$ 3.190,84 | R$ 445.802,25 |
| Entrada del 20%, 35 años | R$ 320.000 | R$ 2.869,46 | R$ 885.171,83 |
Subir la entrada del 20% al 30% reduce la cuota en R$ 365,34 y los intereses en R$ 91.523,46. Acortar el plazo de 30 a 20 años aumenta la cuota en R$ 268,10, pero recorta R$ 286.385,48 de intereses. Cuanto mayor es el plazo, menor es la cuota y mayor el coste total.
Costes además de la cuota
El banco cobra seguros obligatorios (fallecimiento e invalidez permanente, y daños físicos al inmueble) y, al contratar, una comisión de tasación del inmueble. Fuera del contrato están el ITBI (el impuesto municipal sobre la transmisión de inmuebles) y los gastos de escritura y registro en la notaría (cartório). Indica en la calculadora el importe mensual de seguros y comisiones para ver la cuota real, y pide al banco el Coste Efectivo Total (CET) de la oferta.
Cuánto de los ingresos comprometer
En general, los bancos limitan la cuota a cerca del 30% de los ingresos brutos del hogar. La cuota de R$ 2.922,74 del primer escenario exigiría unos ingresos de aproximadamente 2922,74 ÷ 0,30 = R$ 9.742. Si los ingresos son menores, el camino es aumentar la entrada, ampliar el plazo o financiar un importe menor.
Amortización extra y uso de recursos
Pagar parte del saldo pendiente por adelantado reduce los intereses futuros y puede acortar el plazo o bajar la cuota. El decimotercer sueldo (13º, una paga extra anual prevista en la ley laboral brasileña) es una fuente habitual para esto: calcula el importe en la calculadora del decimotercer sueldo (13º) y mira el efecto simulando una financiación con un saldo menor. Según el programa, el FGTS (el fondo de garantía de los trabajadores de Brasil) también puede usarse en la entrada o en la amortización, siempre que se cumplan las reglas.
¿Financiar o invertir la diferencia?
Si el tipo de la financiación es mayor que la rentabilidad neta de tu inversión, amortizar la deuda suele compensar. Compara en la calculadora de interés compuesto cuánto rendiría el mismo dinero invertido. Para cuentas rápidas, como el porcentaje de la entrada, usa la calculadora online: el 20% de R$ 400.000 es 400000 × 20%, es decir, R$ 80.000.
Financiación por importe y plazo
Mira la cuota, los intereses y los ingresos necesarios de cada combinación en la tabla de financiación por importe y plazo, o elige un escenario:
- R$ 200 mil financiados a 20 años
- R$ 200 mil financiados a 30 años
- R$ 200 mil financiados a 35 años
- R$ 300 mil financiados a 20 años
- R$ 300 mil financiados a 30 años
- R$ 300 mil financiados a 35 años
- R$ 400 mil financiados a 20 años
- R$ 400 mil financiados a 30 años
- R$ 400 mil financiados a 35 años
- R$ 500 mil financiados a 20 años
- R$ 500 mil financiados a 30 años
- R$ 500 mil financiados a 35 años
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre SAC y Price?
En el SAC la amortización es constante y las cuotas disminuyen con el tiempo. En la Price las cuotas son fijas y la amortización crece a lo largo del contrato.
¿Qué sistema tiene menos intereses en total?
En general el SAC, porque el saldo pendiente baja más rápido al principio. La calculadora muestra la diferencia exacta para tu caso.
¿Cómo convertir el tipo anual en mensual?
La calculadora usa el tipo equivalente: (1 + tipo anual)^(1/12) − 1. Si indicas el tipo ya como mensual, se usa directamente.
¿El resultado incluye la TR, el seguro y el CET?
El seguro y las comisiones se pueden indicar como un importe mensual fijo. La TR/IPCA y el CET completo no se incluyen: comprueba la oferta del banco.
¿Puedo descargar la tabla?
Sí. Elige SAC o Price y usa el botón «Descargar CSV» para abrir la tabla en Excel o en Hojas de cálculo de Google.
¿Vale la pena aportar más entrada en la financiación?
En general sí: menos importe financiado significa una cuota menor y menos intereses. En el ejemplo de R$ 400.000 al 11% anual a 30 años, subir la entrada del 20% al 30% ahorra R$ 91.523,46 en intereses. Compáralo con lo que rendiría ese dinero invertido.
¿Qué ingresos hacen falta para financiar un inmueble?
Como regla habitual, el banco limita la cuota a cerca del 30% de los ingresos brutos del hogar. Una cuota de R$ 2.922,74 pide unos ingresos cercanos a R$ 9.742. Cada banco tiene su política, y el análisis de crédito tiene en cuenta otros factores.
Fuentes y referencias
Contenido informativo, sin carácter de asesoramiento jurídico, contable ni financiero. Confirma siempre en las fuentes oficiales.